Как купить квартиру без лишних проблем?

Новоселье – самая важная и ответственная сделка в жизни каждого из нас. У кого-то оно одно на всю жизнь, а кому – то счастливится обживаться не один раз. И так как, купить недвижимость в Днепропетровске – дело дорогостоящее, то приходится копить деньги не один год или прибегать к услугам кредитных организаций. И как же быть – что бы такая покупка принесла Вам только радость? Как правильно купить квартиру без лишних проблем?

Попробуем ответить на этот вопрос.

Любую операцию купли – продажи недвижимости условно можно разделить на три этапа. Первый - это поиск самого объекта недвижимости, задаток, второй этап – проверка юридической корректности документов продавца и покупателя. И третий, последний, самый желанный и долгожданный – непосредственно сама сделка купли – продажи.

Рассмотрим каждый этап более детально.

На первом этапе очень важно понимать, каким образом Вы хотите искать недвижимость и какой конкретно она должна быть.

В случае самостоятельного поиска недвижимости – не надейтесь, что этот процесс пройдет незаметно и очень быстро, он потребует много усилий, времени и нервов. Но прошло время, и, мужественно, терпеливо найден желанный вариант. Для дальнейшей работы, а именно, оформление документов, необходимо все – таки обратиться к специалистам.

Если решили сэкономить время и поберечь нервы - обратитесь в агентство недвижимости Днепропетровска. Вам будет предложено заключить справочно-информационный договор, в котором указываются обязательства обоих сторон: риэлтора - по подбору вариантов квартиры, а с Вашей стороны - по оплате. Ознакомьтесь внимательно с данным договором, т.к. многие относятся к нему с пренебрежением. Предусмотрите ситуацию, если не смогли подобрать вариантов, или Вы отказались от всех предложенных вариантов. Нужно четко указать, кто, за что, в каком размере и когда платит. Постарайтесь прописать желаемую недвижимость максимально детально, можно даже до вида из окна и шума с улицы. В этом случае Вы сможете вернуть свои деньги, если риэлтор не смог предоставить интересуемое жилье в срок (в случае наличия такого пункта в договоре). Если все же варианты предложены, но Вы отказываетесь, то можете также понести штрафные санкции – аванс по оплате услуг риэлтора будет потерян.

Вы определились с квартирой. Вас все устраивает – подписывается договор задатка, чтобы квартиру сняли с продажи. Помните – задаток не дается в квартире или в кафе, подписывайте договор задатка в офисе агентства недвижимости, в присутствии эксперта агентства или юриста. Передача суммы задатка оформляется документально, и в дальнейшем агентство контролирует ход и правильность заключения сделки.

На втором этапе, очень важном и достаточно трудоемком, происходит сбор и подготовка необходимой документации по купле - продаже недвижимости. На что важно обратить внимание.

Узнайте максимум о собственниках недвижимости.

Обязательно проверяется подлинность и действительность всех задействованных в сделке лиц паспортов. Печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрится свидетельство о браке. Наличие вклеенных фото 25 и 45 лет.

Обязательно согласие второго супруга на совершение сделки. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

Нежелательно заключать сделки с особами, состоящими на учете психоневрологических, наркологических диспансерах, сделка может быть оспорена в суде, и вы можете потерять квартиру.

Если собственник недееспособный, то согласие на заключение сделки дает опекун (опекунский совет). Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

Обратите внимание на здоровье продавца. Если продавец инвалид и нужны срочно деньги на операцию, то суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и договор признают недействительным. Квартира переходит вновь старому хозяину, а если куплю продажу совершали по балансовой стоимости БТИ (с целью уменьшения налогообложения), то можете не получить деньги обратно частично или совсем.

Лучше отказаться от покупки квартиры по доверенности. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть, а в этом случае доверенность теряет свою силу.

Изучите документы на квартиру.

Проверьте адрес и улицу дома. Обратите внимание номера дома на соседних домах.

Лучше промерить площадь помещения самостоятельно, часто бывают ошибки в технических паспортах и встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

Наличие неузаконенной перепланировки. Если фактически квартира отличается от того, что изображено в техническом паспорте или поэтажном плане, то все такие действия по закону должны быть узаконены. При узаканивании важно получить согласие соседей, да и стоимость процедуры порядка 10-15% от рыночной стоимости имущества, тоже вряд ли обрадует. Такие квартиры не могут быть проданы легально, быть подарены или выступать залогом.

Проверьте историю предыдущих собственников в БТИ, обратите внимание, менялся ли собственник за последние три года. Возможно, квартира покупалась для перепродажи или её перепродавали и возвращали через суд. Хорошо, если последняя смена собственника происходила более 3-х лет назад, таким образом, большинство споров отсеиваются по сроку исковой давности.

Имущество может быть предметом судебных споров (нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и в каких инстанциях приняты), квартира может быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

Если правоустанавливающий документ – дарственная, есть ряд сложных ситуаций, которые могут повлечь за собой судебные разбирательства. Основная из причин – это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

Уточните о наличии договоренностей с соседями: согласие на перепланировку, постройка отдельного «тамбура», ремонт крыши и т.д., т.е. договоренности, которые Вам нужно будет соблюдать.

Квартира должна быть освобождена от мебели.

Предоставлена справка о составе прописанных, идеальный вариант – все выписаны.

Справки, подтверждающие полную оплату всех коммунальных услуг, телефон, за газ, электричество.

И наконец – то завершающий этап – сделка купли – продажи. Договор, конечно же, составлять лучше у опытного нотариуса с хорошей репутацией. Договоритесь заранее, что расчет будет происходить в Банке, дабы не «носить деньги», таким образом, вы будете обезопасены от возможных афер и грабителей. Составьте также расписку о получении денег и акт приема передачи квартиры, в котором указывается состояние квартиры на момент сдачи и передачи ключей покупателю.

Как Вы уже смогли убедиться, существует большое количество нюансов при купле - продаже квартиры. И достаточно сложно выявить все возможные «подводные камни», поэтому, для минимизации возможных рисков, сопровождение сделки купли – продажи недвижимости лучше доверить адвокатам.

Автор: Анна Василина
Портал: Metr.dp.ua